Niejednokrotnie ze strony Inwestorów pojawia się pytanie o charakter złożonego oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz znaczenie tego dokumentu w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Wątpliwości co do sposobu postępowania ze wskazanym dokumentem mają także organy budowlane. Trudno tym pytaniom i wątpliwościom się dziwić, skoro przepisy prawa budowlanego zdawkowo stanowią jedynie, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Czy zatem organ budowlany może odmówić wydania decyzji udzielającej pozwolenie na budowę, gdy inwestor przedłoży oświadczenie? Traktując ten wymóg w sposób literalny, złożenie tego rodzaju dokumentu powinno wyczerpywać temat i stanowić wystarczającą podstawę do wydania zgody budowlanej.
Z poglądem tym nie mogę się zgodzić. Wprawdzie oświadczenie inwestora o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest dla organu wiążące, jednakże w razie zaistnienia wątpliwości odnośnie jego treści organ jest nie tylko uprawniony ale i zobowiązany do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Ponieważ jest to element obligatoryjny wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę, jego brak, lub ustalenia wskazujące na niezgodność treści oświadczenia ze stanem rzeczywistym, uniemożliwić powinno wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Dlatego też moim zdaniem, oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinno być jedynie środkiem dowodowym i podlegać ocenie organów budowlanych na zasadach i w trybie wskazanym w kodeksie postępowania administracyjnego. Wynika to chociażby z tego, że nowelizacja art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (dokonana art. 1 pkt 25 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw – Dz.U. Nr 80, poz. 718) miała na celu wyłącznie wprowadzenie ułatwienia proceduralnego, a nie zmianę warunków materialno-prawnych uzyskania pozwolenia na budowę, a do tego prowadziłby bezrefleksyjne podejście organów budowlanych do złożonego oświadczenia.
Wskazuję ponadto, że zgodnie z najnowszym orzecznictwem sądów administracyjnych, złożenie oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania na cele budowlane stwarza jedynie domniemanie istnienia prawa przysługującego składającemu wniosek. Domniemanie to może zostać jednak obalone dowodami wskazującymi, że złożone oświadczenie nie odpowiada rzeczywistości.
Zauważam ponadto, że organy budowlane często nie widzą konieczności szczegółowej weryfikacji oświadczeń, co na etapie badania decyzji pod względem prawnym przez sądy administracyjne często prowadzi do ich uchylenia, gdyż okazuje się, że inwestor w rzeczywistości nie posiada prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane, albo posiada je w niewystarczającym zakresie.
Orzecznictwo: wyrok NSA z dnia 25 stycznia 2012 r. II OSK 2116/10, wyrok NSA z dnia 8 maja 2012 r., sygn. akt II OSK 1821/11, wyrok WSA w Krakowie z dnia 20 kwietnia 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1816/09, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. II SA/Ol 65/18, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 lipca 2021 r. II SA/Gl 166/21