Przekazanie wykonawcy terenu budowy jest bardzo istotnym elementem całego procesu budowlanego i niesie za sobą skutki prawne. Zgodnie z treścią art. 652 kc jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. W kontekście powyższej odpowiedzialności wykonawcy, w celu ochronny interesów stron, rzeczą niezwykle ważną jest prawidłowe i wyczerpujące zredagowanie protokołu przekazania terenu budowy.
Co zatem powinno się znaleźć w protokole przekazania terenu budowy?
Zawarcie protokołu przekazania budowy powinny poprzedzać działania inwentaryzacyjne (kontrolne) wyznaczenia przebiegu granic terenu budowy i odzwierciedlenie wyniku tych czynności w samym dokumencie.
Za konieczne należy uznać zatem dokonanie przez strony ustaleń w kwestii pokrywania się granic działek ewidencyjnych z terenem budowy, wskazanie czy działki ewidencyjne są oznaczone kamieniami granicznymi, a także informację dotyczącą ogrodzenia terenu budowy. Protokół powinien również zawierać wszelkie informacje dotyczące spełnienia innych obowiązków przekazującego teren w zakresie organizacji placu budowy.
Prawidłowe oznaczenie stron (inwestora i wykonawcy), wskazanie miejsca i daty jego sporządzenia, oznaczenie terenu budowy poprzez wskazanie adresu, numerów działek ewidencyjnych z określeniem obrębów (nr księgi wieczystej), a także innych cech charakterystycznych dla przekazywanego terenu.
Powyższe informacje powinny odzwierciedlać aktualny stan faktyczny i prawny terenu. Za obarczone dużym ryzykiem należy uznać te działania, które polegają na podpisaniu protokołu bez wcześniejszych oględzin nieruchomości, zapoznania się z dokumentami w tym wypisami i kopią mapy z ewidencji gruntów. Istotne też z punktu widzenia wykonawców jest również zapoznanie się z zakresem przysługującego inwestorowi prawa do nieruchomości. Może okazać się, że Inwestor nie jest właścicielem nieruchomości, a swój tytuł prawny do terenu wywodzi ze stosunku obligacyjnego (zawartej umowy z właścicielem nieruchomości). Posiadane przez inwestora prawo do terenu może zawierać ograniczenia co do korzystania z terenu (w zakresie terytorialnym jak i czasowym).
Informacje dotyczące podjętych działań związanych z przygotowaniem terenu budowy oraz podmiotów, które dokonały tych czynności.
Chodzi tu w szczególności o prace geodezyjne, niwelacyjne i inne mające charakter prac przygotowawczych. Powyższe ma istotne znaczenie w kontekście określenia daty rozpoczęcia robót budowlanych. Zgodnie bowiem z art. 41 Prawa budowlanego rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, a więc może nastąpić przed formalnym przekazaniem wykonawcy terenu budowy. W powyższym kontekście odnotowania w dokumencie wymaga istnienie przeszkód uniemożliwiających realizację inwestycji.
Inwentaryzacja zieleni znajdującej się na nieruchomości, która jest objęta robotami budowlanymi.
Dotyczy to drzew, krzewów i innych roślin objętych ochroną prawną przewidzianą w ustawie o ochronie przyrody, a także w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Opis tych elementów zieleni jest szczególnie ważny pod kątem ponoszenia ewentualnych kar administracyjnych w sytuacji braku odpowiednich zezwoleń. Nadmienić w tym momencie należy jednak, że stosowne decyzje w tym przedmiocie wydawane są przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta albo jeżeli chodzi o tereny leśne Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych i ich uzyskanie stanowić powinno element przygotowania inwestycji. Dlatego też szczegółowe zinwentaryzowanie stanu zieleni na moment wejścia wykonawcy na teren budowy pozwala na określenie jej stanu i w dalszej kolejności stwarza możliwość porównania z uzyskanymi zezwoleniami, co w konsekwencji umożliwia uniknięcie ewentualnej odpowiedzialność po stronie wykonawcy robót.
Dojazd na teren budowy.
Jest to kwestia często pomijana i w przypadku braku odpowiednich ustaleń, rodząca wiele problemów realizacyjnych. W szczególności za zasadne wydaje się wskazanie w protokole, czy planowany dojazd jest zgodny z planem komunikacyjnym, który został przewidziany w projekcie budowlanym. Powyższe ustalenie ma znaczenie w kontekście np. ustalenia sposobu dowozu materiałów budowlanych, przejazdu ciężkiego sprzętu budowlanego, co w konsekwencji może wpłynąć na terminowość wykonania robót.
Kwestia ustalenia sposobu dojazdu na teren budowy bywa też często pomijana przez inwestorów na etapie uzyskiwania praw do nieruchomości. Inwestorzy uzyskując prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane od właściciela nieruchomości, pomijają kwestię terenu dojazdowego, co rodzi późniejsze problemy zarówno na linii Inwestor – właściciel nieruchomości jak i inwestor-wykonawca.
Informacja o charakterze i przeznaczeniu nieruchomości sąsiednich, zbadanie stanu prawnego tych nieruchomości jak również potwierdzenie prawa wykonawcy do ewentualnego wstępu na te nieruchomości.
Realizacja prac budowlanych (z uwagi na ich często skomplikowany charakter) nierzadko wiąże się z koniecznością przekroczenia pierwotnie przekazanego przez inwestora terenu budowy. Zasadne w powyższym kontekście jest rozeznanie i uzgodnienie z właścicielem nieruchomości sąsiednich warunków ewentualnego udostępnienia dodatkowego terenu, w tym zakres, terminy, a także odszkodowania z tego tytułu.
Korzystanie z mediów.
Protokół powinien określać również, czy istnieje na przedmiotowym terenie możliwość korzystania z mediów takich jak np. energia elektryczna, gaz, woda, a które są niezbędne do realizacji robót. W związku z tym rozstrzygnięcia w protokole powinny zostać kwestie związane ze sposobem korzystania z tych mediów wraz z potwierdzeniem czy parametry odpowiadają ustaleniom stron i są wystarczające na potrzeby przeprowadzenia budowy. Jeżeli media są zapewnione przez inwestora, uregulowaniu powinna podlegać kwestia zasad korzystania. Natomiast w przypadku braku mediów, ustaleniu powinny podlegać zasady ich zapewnienia.
Stan terenu budowy po poprzednim wykonawcy.
Informację, którą należałoby zawrzeć w protokole przekazania terenu budowy jest również wzmianka o stanie nieruchomości objętej pracami budowlanymi po zejściu poprzedniego wykonawcy. W szczególności należałoby wskazać w tym dokumencie o materiałach budowlanych, maszynach, odpadach które pozostały na placu budowy po innym podmiocie oraz informację czy teren został uporządkowany. Powyższe ustalenia są szczególnie ważne w szczególności w kontekście mogących powstać wątpliwości co do własności rzeczy czy też wytwórcy odpadów. W konsekwencji na wykonawcy robót, który przejął teren budowy, w przypadku braku stosownych wzmianek w tym przedmiocie mogą ciążyć dodatkowe obowiązki, nieprzewidziane umownie i wiążące się z koniecznością ponoszenia dodatkowych opłat i kar administracyjnych.
Informacja o przekazaniu dokumentów budowy.
Odnotować należy również konieczność zamieszczenia w protokole przekazania terenu budowy informacji będącej potwierdzeniem wydania wykonawcy robót dokumentów budowy oraz wzmianki dotyczącej istnienia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia sporządzanego zgodnie z art. 21a Prawa budowlanego.
Jak wynika z powyższego, protokół przekazania terenu jest dokumentem, który dla wyłączenia odpowiedzialności wykonawcy wymaga wyczerpującego zredagowania. Zwrócić należy uwagę na niezwykle rozległą materię, która powinna zostać uregulowana w omawianym dokumencie. Jej zbagatelizowanie może powodować negatywne skutki prawne dla przejmującego teren.
Zdając sobie sprawę z istotności zagadnienia i wpływ protokołu przekazania terenu na realizację kontraktów budowlanych, Kancelaria zapewnia wsparcie wykonawców i inwestorów przy tworzeniu dokumentu jak i w ewentualnych sporach z tego wynikających. Zapraszamy do kontaktu.