Odszkodowania za wywłaszczenia na nowych zasadach

Szykują się ważne dla inwestorów zmiany w zakresie ustalania wysokości odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje celu publicznego. Ważne, bo zmieni się diametralnie podejście do sposobu ustalenia rekompensat. Zmiana polegać będzie na odejściu od stosowania, tzw. zasady korzyści na rzecz ustalania odszkodowania w oparciu realną wartości rynkowej nieruchomości.

Oznacza to, że przy ustaleniu odszkodowania nie będzie się uwzględniało ustaleń aktu określającego przeznaczenie nieruchomości na cel publiczny, w szczególności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji administracyjnej. Ustalenie wartości nieruchomości opierać się będzie natomiast o jej przeznaczenie przed dokonaną zmianą planistyczną i zostanie powiększone o kwotę stanowiącą równowartość 10% bądź 20% wartości rynkowej nieruchomości jako zryczałtowaną formę rekompensaty pieniężnej związanej z przymusowym charakterem nabycia nieruchomości przez podmiot publiczny.

Wśród zmian jest także uregulowana kwestia mechanizmu zabezpieczającego możliwość odtworzenia warunków mieszkaniowych po wywłaszczeniu (mowa tu o osobach zamieszkujących budynki będące w złym stanie technicznym) oraz możliwość dochodzenia szkody rzeczywistej wynikającej z wywłaszczenia przez sądem powszechnym – w wysokości przekraczającej uzyskane odszkodowanie.

Temat zmian zasad ustalenia odszkodowań jest dla mnie szczególnie interesujący. Szmat czasu zajmowałem się postępowaniami administracyjnymi ustalającymi odszkodowania za wywłaszczenia i za ograniczenia prawa własności i jestem ciekawy jak nowe rozwiązania będą funkcjonowały w praktyce. 

Uważam, że zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami w tym zakresie należy odczytać jako próbę uregulowania kwestii ustalenia odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości w oparciu o standardy europejskie (w większości krajów Europy zasada korzyści nie obowiązuje). Bazując na posiadanym doświadczeniu w postępowaniach wywłaszczeniowych już teraz mogę powiedzieć, że zmiany z całą pewnością nie będą korzystne dla właścicieli nieruchomości rolnych. W dotychczasowym porządku prawnym otrzymywali oni niejednokrotnie odszkodowania wielokrotnie przewyższające wartość nieruchomości z uwagi na przyjmowane do wycen przeznaczenie gruntów pod tereny inwestycyjne. Rodziło to emocje, było niesprawiedliwe dla inwestorów i nierzadko prowadziło do absurdu. Po zmianach praktyka ta będzie niedopuszczalna.

Uważam, że zmiana wydaje się być słuszna również z uwagi na wprowadzony mechanizm zapewnienia ochrony osób wywłaszczonych z nieruchomości o słabym standardzie technicznym. Rozwiązaniem in plus jest także przewidziana droga sądowa dla dochodzenia szkody rzeczywistej – przekraczającej przyznane odszkodowanie.